Fiscalité

Le choix du statut

En fonction du montant des revenus perçus à l’occasion de la location de votre bien, deux régimes. Si vos recettes excèdent 23000 € sur l’année civile et sont supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublés professionnel (LMP). Il faut faudra impérativement de surcroit être inscrit au registre du commerce en tant que LMP.

Les conséquences la fiscalité

Les LMP

 

La location en meublé, si elle ne comporte pas de prestations, n’est pas assujettie à la TVA. Les LMP doivent être affiliés au Régime Social des Indépendants (RSI) en qualité de commerçant. Le versement de leurs cotisations sociales est calculé, comme pour tous les travailleurs indépendants, sur les revenus non-salariés. Le coût des cotisations et contributions sociales est d’environ 43 % des bénéfices imposables. Quand ceux-ci sont nuls ou déficitaires, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 845 € s’il exerce une autre activité en tant que salarié, ou d’environ 1 197 € dans les autres cas.

 

Régime fiscal des LMP

 

Les revenus de la location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l’un des régimes suivants :

 

– Impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) – Micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs) si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 82 800 €

 

Déduction fiscales ouvertes au LMP

 

– Si vous avez opté pour l’IR ou l’IS, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal. Cette option n’est pas offerte aux micro-entrepreneurs. – Pour l’imposition à l’IR ou à l’IS, les charges déductibles concernent les frais d’établissement (notaire, constitution de société…), les frais d’entretien et de répartition, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 1à ans). Par ailleurs, le prix d’achat immobilier peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention.

– Des déficits peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.

– Les plus-values de cession sont totalement exonérées si les recettes des locations sont inférieures à 90 000 € HT au cours des deux années civiles précédant la cession et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans. Entre 90 000€ et 126 000€ de recettes HT, l’exonération s’applique de manière partielle.

 

Les LMNP

 

Si vous ne remplissez pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel, vous relevez du régime des loueurs en meublé non professionnel (LMNP), au sein duquel deux régimes cohabitent :

 

– Le micro-Bic : vous pouvez y prétendre si les revenus tirés de la location n’excèdent pas 33 100 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. En revanche, vos charges ne pourront être déduites. Dès lors que vos charges excèdent 50% de vos revenus locatifs, vous avez intérêt à passer au réel.

 

– Le régime de bénéfice réel n’offre pas d’abattement mais ouvre la possibilité de déduire frais et charges imputables aux revenus de même nature, y compris l’acquisition du bien. Dans la plupart des cas, il se révèle fiscalement plus avantageux que le micro-Bic. Pour bénéficier de ce régime, il faut en faire la demande.